亞太城市研究院院長：購房者已錯(cuò)過最好節(jié)點(diǎn)
算上新出爐的9月數(shù)據(jù)，房價(jià)環(huán)比已連續(xù)4月上漲，再淡定的剛需購房者也有些坐不住了。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年9月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為8753元/平方米，環(huán)比8月上漲0 .17%。
這是房價(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)第4個(gè)月環(huán)比上漲，不過漲幅繼續(xù)收窄。購房者是否已經(jīng)錯(cuò)過“最佳時(shí)機(jī)”？不少大型開發(fā)商的推盤當(dāng)前也進(jìn)入小高峰，但價(jià)格難跌甚至出現(xiàn)不同幅度的上漲。南都記者采訪發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為目前中國房價(jià)處于筑底回穩(wěn)局面，最佳入市時(shí)機(jī)可能已經(jīng)過去。
房價(jià)已處于回穩(wěn)狀態(tài)
中國指數(shù)研究院8日發(fā)布的《2012年9月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，2012年9月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為8753元/平方米，環(huán)比8月上漲0 .17%，自2012年6月止跌后連續(xù)第4個(gè)月環(huán)比上漲，但漲幅繼續(xù)收窄。同比來看，百城房價(jià)下跌1.40%，連續(xù)6個(gè)月下跌，但跌幅縮小。
百城中環(huán)比上漲的城市達(dá)60個(gè)，38個(gè)城市環(huán)比下跌，2個(gè)城市持平。與上月相比，本月價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)增加1個(gè)，其中跌幅在1%以上的有7個(gè)城市。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為房價(jià)已經(jīng)處于回穩(wěn)狀態(tài)，中央房地產(chǎn)調(diào)控成效顯著，房價(jià)合理回歸趨勢明顯。
“樓市政策博弈中房價(jià)連續(xù)4月上漲，我認(rèn)為原因有三。”同策咨詢總監(jiān)、房地產(chǎn)專家張宏偉分析稱，第一，市場“基本面”有支撐。2012年1-8月，全國房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象。二是成交量的持續(xù)回升導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)資金面緊張的局面得到緩解。三是以一線城市為代表的重點(diǎn)城市房價(jià)環(huán)比在上漲，結(jié)構(gòu)性地帶動全國房價(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺并且保持微漲。
正因如此，政策層面的力度今年不見放松。發(fā)改委開展商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)專項(xiàng)檢查，上海抽檢高價(jià)、高漲幅及外地人士購房高占比項(xiàng)目，廣州限售高價(jià)項(xiàng)目等，都旨在力壓房價(jià)過快上漲。
“成本加劇，在所有東西都漲價(jià)的時(shí)候，如果房價(jià)不升的話就相當(dāng)于下降，所以有上漲是正常情況”，合富輝煌首席分析師黎文江告訴南都記者，因?yàn)镃 P I上升，意味著建筑材料等成本上升，而人均收入上升等于勞動力成本上升，微微上漲“屬于正常情況”。
降價(jià)可能性幾不存在
多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)三季度以來加大推盤力度，同時(shí)定價(jià)保守。國泰君安分析師李品科稱，調(diào)研的結(jié)果顯示，市場有所好轉(zhuǎn)，開發(fā)商降價(jià)的意愿愈發(fā)消極。
已有多位業(yè)內(nèi)開發(fā)商向記者透露，9月下旬、10月迎來下半年的一波推盤高峰。融資方面的開發(fā)貸也明顯好于去年底及上半年，額度基本可保證。
“經(jīng)過前三季度的努力消化，不少開發(fā)商的庫存正在大量減少！币晃淮笮蛧蠓康禺a(chǎn)人士告訴記者，在上半年的以價(jià)換量過程中，開發(fā)商利潤損失很明顯，下半場已經(jīng)根本不愿再降價(jià)。
易居報(bào)告表示北京、上海、廣州、深圳、南京等城市的庫存相比年初均有明顯下調(diào)。北京中原地產(chǎn)人士更直言，庫存已經(jīng)跌到歷史低點(diǎn)。
近來土地市場升溫，溢價(jià)率及成交價(jià)格明顯上漲的現(xiàn)象也讓業(yè)內(nèi)擔(dān)憂，房地產(chǎn)后市不可能再出現(xiàn)降價(jià)。多位知名財(cái)經(jīng)評論稱，支持明年房價(jià)上漲說法的專家陣營已經(jīng)越來越大。當(dāng)前樓市以價(jià)換量已經(jīng)結(jié)束，四季度出現(xiàn)降價(jià)的可能性基本不存在。
“2012年三季度以來，由于經(jīng)濟(jì)的不確定，政策調(diào)控預(yù)期多空交替上演，市場房價(jià)博弈轉(zhuǎn)向地價(jià)博弈，給6-8月帶來一波向好行情。但受政策、經(jīng)濟(jì)因素影響，整體市場趨勢仍不明朗，9-12月市場將再度進(jìn)入震蕩期。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)有關(guān)人士告訴南都記者。
從領(lǐng)頭房企前三季度的布局看，一線房企三季度銷售業(yè)績均出現(xiàn)迅猛增長，率先“快跑”。保利地產(chǎn)（600048）今年前三季度銷售額完成764億，已經(jīng)與去年全年銷售額持平，部分主要地方公司如北京、廣東早早提前完成銷售目標(biāo)。而與其他以價(jià)跑量的企業(yè)不同的是，保利今年的平均銷售均價(jià)與去年同期并沒有明顯下降。知情人士稱，這得益于其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)適當(dāng)，對政策環(huán)境的準(zhǔn)確把控。
最佳買房時(shí)機(jī)已逝
“購房者已經(jīng)錯(cuò)過最佳購房時(shí)間窗，購房者應(yīng)該吸取一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)了！蓖咦稍冾檰柨偙O(jiān)、房地產(chǎn)專家張宏偉告訴南都記者。采訪發(fā)現(xiàn)，持此觀點(diǎn)的專家不在少數(shù)。
一家大型國企有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，度過資金最困難時(shí)期的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前沒有動力展開新一輪降價(jià)。加上土地溢價(jià)已經(jīng)上漲的情況下，開發(fā)商對利潤的要求可能更高，10月房價(jià)將依然會有一定程度上漲。
“全國百城房價(jià)連續(xù)4月上漲的現(xiàn)象，表明當(dāng)前價(jià)格已經(jīng)接近‘市場底’，在政策‘微調(diào)’定向?qū)捤杉俺山涣砍掷m(xù)回升的市場背景下，房價(jià)不可能重回大幅降價(jià)的市場環(huán)境！睆埡陚ケ硎。
亞太城市研究院院長謝逸楓也表示，購房者已經(jīng)很難在短期內(nèi)找到之前大幅降價(jià)的購房時(shí)間點(diǎn)，“現(xiàn)在已經(jīng)錯(cuò)過最好的節(jié)點(diǎn)”。
在前八月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)14個(gè)月來首次止跌回升后，中房信預(yù)計(jì)今后幾個(gè)月房地產(chǎn)市場將扭轉(zhuǎn)降勢，平穩(wěn)回升。
